ローンの借り換えをする時に大事なのが担保評価です。担保評価というのは、金融機関がローンの融資または借り換えをする際にされるものです。不動産担保の評価では、不動産鑑定士による地価や、立地条件を含めて判断を行います。今、担保として使う不動産を売り払った時に、いくらぐらいのお金がつくかを診断します。借り換えが可能かどうかは、ローンに使った担保の価値に左右されます。担保評価を元にして金融機関は融資の額を決める為です。担保評価が元々の担保評価額よりも下がってしまうような担保割れの状態になっていることもあるでしょう。融資してもらえる金額も少なくなってしまいローンの借り換えが難しくなるわけです。担保評価額は、地価の影響を大きく受けます。近年では全国的に地価が下落傾向にありますので、ローンの借り換えを希望しても、思うようにいかなかったりもします。融資の金額を、担保評価額200％と設定している金融機関もあるそうです。そうすることで担保割れでも融資ができるようにして、ローンの借り換えを可能にしているのです。担保が割れているにもかかわらずお金を貸すという行為は、金融機関にとってもハイリスクなことといえます。金融機関は、担保割れしている物件の場合はリスクを負う代わりに、審査が厳しくなる傾向があるようです。
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